Die Kosten im Blick: Wie man sein neues Eigenheim sicher und planbar finanziert
17.09.2013Die Finanzierung einer Immobilie nimmt Jahre, in den meisten Fällen Jahrzehnte in Anspruch. Die größte Investition im Leben sollte deshalb solide geplant, langfristig sicher und dauerhaft bezahlbar sein.
Die LBS West empfiehlt, eine Immobilienfinanzierung aus drei Bausteinen zusammenzusetzen: 20 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bauspardarlehen und 50 Prozent Hypothekendarlehen.
Die Grundlage jeder Immobilienfinanzierung bildet dabei das Eigenkapital. Dazu zählen Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere, Guthaben auf einem Bausparvertrag oder auch ein vorhandenes eigenes Grundstück. Auch Eigenleistungen, die der Bauherr beim Neubau selbst erbringen möchte, fließen in das Eigenkapital ein. Hier sollte aber vorsichtig kalkuliert werden, denn man spart lediglich Lohnkosten. Mindestens 20 Prozent der Investitionssumme sollten vor dem Bau oder dem Kauf des neuen Eigenheims angespart werden.
Weitere 50 Prozent der Kaufsumme decken umsichtige Bauherren mit einer langfristigen Hypothek ab. Mit einem Sparkassendarlehen kann man sich die zurzeit historisch niedrigen Zinsen sichern und für viele Jahre Planungssicherheit in seine Finanzierung bekommen. Bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau sollten Zinsfestschreibungen über 15 Jahre gewählt werden. Nach 10 Jahren können Darlehensnehmer den Kreditvertrag per Gesetz trotzdem kündigen.
Niedrige Darlehenszinsen bergen jedoch auch Gefahren: Je geringer die Zinsen, desto länger dauert bei gleicher Tilgungshöhe die Entschuldung. Ein Beispiel: Eine Finanzierung über 200.000 Euro mit einer jährlichen Tilgung von 1 Prozent wäre beim aktuellen Zinssatz von rund 3 Prozent erst nach 46 Jahren abbezahlt. Das sind 14 Jahre mehr als bei einem Zinssatz von 6 Prozent, der noch vor gut 10 Jahren für ein Annuitätendarlehen bezahlt werden musste. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einer Tilgung von 4 Prozent wäre der Bauherr bereits nach 18 Jahren entschuldet und würde durch die verkürzte Laufzeit zehntausende Euro gegenüber dem niedrigeren Tilgungssatz sparen.
Niedrige Zinsen für eine höhere Tilgung nutzen und schneller schuldenfrei sein
Die LBS West rät deshalb, die zurzeit extrem günstigen Zinsen für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent zu nutzen. Nur so kann eine schnelle und günstige Darlehensrückzahlung erreicht werden und das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsfestschreibung minimiert werden.
Allein aus dem Zinsaufwand, den Finanzierer vor 10 oder 20 Jahren für ihren Kredit aufwenden mussten, lässt sich heute genügend finanzieller Spielraum für eine höhere Tilgung ableiten. So lag der monatliche Zinsaufwand für ein 200.000-Euro-Darlehen im Jahr 1992 mit 8,5 Prozent Zinsen bei 1.416,67 Euro. 2002 wurden bei 6 Prozent Zinsen 1.000 Euro fällig. Aktuell leisten Darlehensnehmer bei 3 Prozent nur noch 500 Euro Zinsaufwand pro Monat.
Um die restlichen 30 Prozent des Kaufpreises zinsfest abzusichern, sollten Bauherren einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einbeziehen. Vom Bauspardarlehen profitieren Immobilienerwerber gleich mehrfach: Einerseits sind die Zinsen für diese Fremdmittel äußerst niedrig und bis zur endgültigen Tilgung des Darlehens dauerhaft fixiert. Andererseits bietet ein Bausparvertrag ein Höchstmaß an Flexibilität. Sondertilgungen sind jederzeit in unbegrenzter Höhe kostenlos möglich. Wer zwischendurch erbt, eine Gehaltserhöhung bekommt oder unerwartet mehr Geld zur Verfügung hat, kann dies unmittelbar zur Tilgung einsetzen und so die eigene Immobilie schneller entschulden.
Staat unterstützt Bausparer mit attraktiver Wohneigentumsförderung
Seit 2008 zählt Bausparen zu den förderfähigen Riester-Produkten. Bausparer erhalten damit für ihre Immobilienfinanzierung attraktive Zulagen vom Staat: Jeder förderberechtigte Erwachsene bekommt einkommensunabhängig eine jährliche Grundzulage von 154 Euro, für jedes Kind gibt es pro Jahr 185 Euro und für jedes ab 2008 geborene Kind sogar 300 Euro Kinderzulage. Die volle Förderung wird gewährt, wenn der Riester-Berechtigte vier Prozent seines Brutto-Einkommens aus dem Vorjahr in den Riester-Vertrag einzahlt, maximal 2.100 Euro abzüglich der Zulagen. Die Eigenbeiträge können zusätzlich als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.
Die Riester-Förderung beim Bausparen wirkt dabei doppelt: In der Sparphase erhöhen die Zulagen das Eigenkapital und in der Darlehensphase reduzieren sie die eigenen finanziellen Aufwendungen und die Zeit bis zur endgültigen Tilgung des Bauspardarlehens. Die staatliche Riester-Zulage, die zusätzlichen Steuervorteile und die ersparten Zinsen sparen dem Bauherren in seiner Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen deutlich mehr Geld ein, als er durch die ehemalige Eigenheimzulage bekommen hätte. Die Stiftung Warentest hat mehrfach ausgerechnet, dass die Finanzierungsvorteile von Riester-Kombikrediten der Bausparkassen schnell bis zu 50.000 Euro ausmachen können.
Quelle und weitere Informationen:
presseportal.de
lbs.de